En un principio, el abogado general de la Unión Europea (UE en adelante) iba a publicar sus conclusiones respecto el IRPH el 24 de junio de 2019, sin embargo, ese mismo día anunció que las publicaría el 10 de septiembre de ese mismo año.
Esta conclusión o dictamen no es vinculante para el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE en adelante) pero es cierto que suele coincidir con el fallo de la sentencia definitiva de dicho organismo.
Sin embargo, no es necesario esperar hasta septiembre para poder quitar el IRPH de la hipoteca, pues actualmente existen tres fórmulas:
1º NOVACIÓN
Mediante esta técnica se puede llevar a cabo la modificación de la escritura original de préstamo hipotecario a través de un acuerdo con el banco. Es decir, mediante dicho acuerdo se podría eliminar el IPRH y sustituirlo por el EURIBOR o por otro tipo de interés fijo.
Si bien, esta operación tiene sus inconvenientes, pues para que pueda llevarse a cabo es imprescindible que el banco con el cual se firmó la hipoteca esté de acuerdo, lo cual no suele ocurrir ya que, actualmente, los préstamos con IPRH les proporcionan un mayor beneficio que los que se firman con el conocido Euribor.
Además, esta modificación hipotecaria no es gratuita, por lo que, con casi toda seguridad, el banco obligaría a sus clientes a pagar los gastos relacionados con su formalización, comisiones, impuestos notariales y registrales, así como los honorarios de la gestoría.
Por todo ello, es necesario pensar con detenimiento si estos inconvenientes compensan con el ahorro que se conseguiría posteriormente si se llega a eliminar el IRPH.
Por último, ES MUY IMPORTANTE, que en caso de que el banco esté de acuerdo y se firme la novación, no se firme como contraprestación un acuerdo en el que se estipule que no habrá una posterior reclamación por las cantidades cobradas de más los años anteriores, pues en caso de que el TJUE acabe considerando el IRPH como abusivo, si no se ha firmado dicho acuerdo, se puede exigir lo pagado de más hasta el momento de la novación.
2º SUBROGACIÓN
En caso de que el banco no esté conforme con llevar a cabo la novación hipotecaria, el cliente puede optar por llevar a cabo una subrogación del acreedor.
Esta operación permite trasladar el préstamo hipotecario a otra entidad bancaria que sí acepte aplicar otro tipo de interés, como por ejemplo, el Euribor.
Este posible nuevo acreedor, es decir, nuevo banco, tiene un plazo de 15 días naturales para igualar o superar la oferta de su competidor, es decir, el banco con el que en la actualidad está firmada la hipoteca y, en caso de que lo hago, el cliente está obligado a aceptar su contraoferta.
Sin embargo, al igual que con la novación, esta operación tiene sus inconvenientes, pues el banco puede obligar al cliente a pagar una comisión del 0,5% o del 0,25% del capital pendiente, dependiendo de si el préstamo tiene o no más de cinco años. Además, también obligaría a pagar los aranceles notariales y registrales, los honorarios de la gestoría y la tasación.
Por todo ello, al igual que en el caso anterior, es necesario pensar con detenimiento si estos gastos compensarán en un futuro el ahorro que se consigue quitando la cláusula de IPRH.
Por último, ES MUY IMPORTANTE que, al igual que en el caso anterior, no se firme ningún tipo de acuerdo con el banco con el cual se firmó la hipoteca que indique que no se reclamarán en el futuro las cantidades cobradas de más hasta dicha fecha.
3º REFINANCIACIÓN
Si las dos opciones anteriores no fueran posibles, el cliente puede optar por esta última vía que consiste en la firma de una nueva hipoteca ligada al Euribor o a cualquier otro tipo de interés con el fin de cancelar el préstamo que tenía hasta ese momento.
Si bien, esta opción es aún más cara que las dos anteriores ya que se debe hacer frente a las costas/gastos de cancelación hipotecaria.
Por ello también habría que valorar detenidamente si compensa o no esta opción y, al igual que en los dos casos anteriores, no firmar ningún acuerdo que en un futuro impida reclamar las cantidades cobradas de más.